Hvilke krav og forventninger stilles til meglers rolle ved prosjektmegling av leilighetskomplekser

Abstract

I denne oppgaven vil vi ta for oss krav og forventninger til en prosjektmegler. En prosjektmegler er en eiendomsmegler som selger bolig under oppføring. Ved prosjektmegling er prosjektet satt i gang av en utbygger. Utbygger er en profesjonell selger, og salget går utenfor forbrukerforhold. Man skal forholde seg til bustadoppføringslova som er ufravikelig ettersom den har som formål å beskytte forbrukeren (kjøperen) mot eventuell juks eller bedrageri fra useriøs utbygger. Ofte omdreier det seg salg av titallsenheter som prosjektmegleren skal selge. Siden boligen ikke er oppført eller er under oppføring er det svært viktig at illustrasjoner og plantegninger samsvarer med den ferdigstilte boligen. Ved prosjektmegling er oppdragstiden lenger enn ved salg av bolig etter avhendingsloven, og utfordringen kan være å selge 70 % av prosjektet på 1/3 av oppdragstiden, før byggingen av prosjektet kan starte. Etter å ha kontaktet flere prosjektmeglere, hadde vi intervju med to forskjellige prosjektmeglere fra forskjellig eiendomsmeglingsforetak. Der fikk vi opplyst hva en prosjektmeglers oppgave er, utfordringer eller problemer som kan oppstå underveis i et prosjektsalg og hvilke krav og forventninger utbygger og kjøper har til prosjektmegler vedrørende salg av leilighetskomplekser som i all hovedsak besvarer vår problemstilling. Som prosjektmegler må man være nøye og sørge for at kjøper og selger får all nødvendig informasjon som kan ha betydning for handelen, jf. emgll. § 6-7. Ved salg av bolig under oppføring kreves det en god del tillatelser som byggetillatelse, tillatelser og opplysninger fra blant annet kommunen, grunnboken, og eventuelt andre tillatelser og opplysninger. Det er nødvendig at salgsoppgaven samt byggetillatelse kvalitetssikres slik at megler kan besvare alle spørsmål kjøper kan ha, i tillegg til å kontrollere at utbygger leverer det som er beskrevet i leveransebeskrivelsen og byggetillatelsen. Som prosjektmegler må man ha god kjennskap til prosjektet, slik at megleren vet nøyaktig hva som selges. I tillegg må megleren være godt kjent med bustadoppføringslova, samt plan- og bygningsloven og sørge for at utbygger stiller de aktuelle garantiene etter bustadoppføringslova. Dersom utbygger ikke stiller de nødvendige garantiene, må megler opplyse om dette til kjøper og gjøre de bevisst på muligheten til å holde tilbake vederlag til garantien er stilt, for å sikre kjøper en økonomisk trygghet ved kjøp av prosjektet.

In this paper we will take for us demands and expectations of a project broker. A project broker is a real estate agent who sells properties under construction. By project brokering the project is initiated by a developer. The developer is a professional seller and the sales go outside consumer relationships. It should relate to the Housing Construction Act which is mandatory as it aims to protect the consumer (buyer) against possible cheating or fraud from the developer. It is often revolving around how many units the project broker have to sell. Since the property is not listed or is under construction, it is very important that the illustrations and drawings correspond to the completed building. By project brokering is the assignment longer than the sale of used property, and the challenge may be to sell 70% of the project on 1/3 of the assignment period, before construction of the project can begin. After contacting several project brokers, we had an interview with two different project brokers from different real estate agencies. There we got know what a project broker's task is, challenges or problems that may arise in the course of a project sales and the demands and expectations the developer and the buyer has to a project broker for sales of apartments which largely answers our question. As a project broker you must be strict and ensure that the buyer and seller gets all the information that may be significant for trade, cf. Emgll. § 6-7. The sale of properties under construction requires a great deal permits like building permits, licenses and information from sources such as the municipality, the Land Registry, and any other permits and information. It is necessary that the sale task and building permit assured so that the broker can answer all questions the buyer may have, in addition to controlling the developer delivers what is described in the delivery description and building permit. As project broker you must have a good knowledge of the project so that the broker knows exactly what is sold. In addition, the broker must be well acquainted with the Housing Construction Act, and the Planning and Building Act and ensure that the developer sets the appropriate guarantees for Housing Construction Act. If the developer does not set the necessary guarantees, must the project broker disclose this to the buyer and make them aware with the ability to withhold payments to the guarantee is set, to ensure buyers financial security when purchasing the project.