Egenkapitalkrav ved boligkjøp: bakgrunn for Finanstilsynets vedtak om økt egenkapitalkrav ved opptak av boliglån

Abstract

Nordmenn og bolig. Dette er ord som hører sammen. Det finnes knapt hetere tema enn prisutvikling og lånerenter i den norske husholdningen, og vi bruker mer penger på bolig enn noen gang. Likevel representerer denne formen for investering enn viss risiko. De fleste som velger å gå til innkjøp av egen bolig må søke finansieringshjelp, som regel i form av et boliglån i banken. Historien viser at uforsiktighet ved boliglån og høy gjeld hos privatpersoner kan skape negative økonomiske konsekvenser. Denne oppgaven vil ta tak i Finanstilsynets nye retningslinjer om økt krav til egenkapital ved opptak av boliglån, og fokuserer i hovedsak på bakgrunnen for dette vedtaket. I tillegg vil den komme innom hvordan boligkjøpere og banker i Hedmark har blitt påvirket av de økte kravene. Oppgaven er gjennomført ved bruk av den kvalitative metoden litteraturstudie. Den analyserte litteraturen er i hovedsak offentlige rapporter og studier, forskningsresultater og teoretisk litteratur. Studiet viser at de nye retningslinjene er et tydelig virkemiddel for å hindre finansielle krisetider i Norge. Finanskrisen i USA var preget av høy gjeldsbelastning i husholdningen, fall i boligpriser og etterspørsel, og svekkede offentlige finanser. Med en historisk lav rente og stadig vekst i priser på bolig, er gjelden i husholdningene større enn noen gang. Som en virkning av dårlige tider i Europa er norske myndigheter nødt til å holde renten på et nivå som opprettholder den norske konkurransekraften. Dette gjør det lettere for forbrukerne å ta opp lån, men øker derimot risikoen betraktelig. Historisk sett har det norske rentenivået opplevd store svingninger, og det er naturlig å tror at dagens nivå ikke vil holde seg slik over en lengre periode. Konsekvensene vil oppstå i det renten stiger, eller når andre makrofaktorer slår inn. Folk vil antakeligvis fortsette å nedbetale huslånet, og heller bortprioriter forbruk og investeringer på andre områder. Dette vil gi konsekvenser for næringslivet. Norske bedrifter vil produsere mindre, og arbeidsledigheten vil øke. Statens inntekter på skatter og avgifter reduseres, samt deres mulighet til utlån av penger. Faren for at ringvirkningene her hjemme blir like store som i USA er til stede. Finanstilsynets virkemiddel for å dempe boligprisveksten og den økende gjeldsbelastningen er derfor å stille høyere krav til låntakernes egenkapital. Flere økonomer har uttrykt sin bekymring for nordmenns økende investering i bolig, og mener dette virker hemmende på samfunnsøkonomien. Studiet viser at det ikke er noen klar sammenheng mellom det økte kravet til egenkapital og en effektivisering av den norske samfunnsøkonomien. Mer sannsynlige virkemidler ville vært å øke skatt på eiendom og vurdere muligheten for rentefradrag, og for eksempel redusert beskatningen på aksjer og bankinnskudd. Likevel mener jeg en effektivisering av samfunnsøkonomien kan komme som et resultat av nettopp økt egenkapitalkrav og redusert pris og etterspørsel på bolig. Også boligkjøpere i Hedmark blir påvirket av de nye retningslinjene. Bankene kontrolleres og følges tett av Finanstilsynet, og er knallharde på utlånspraktiseringen. Likevel har de lov til å gå utenom retningslinjene i tilfeller der låntakeren har spesielt gode forutsetninger for å håndtere en høyere belåningsgrad. I tillegg vil det kunne oppstå ulikheter med hvem som i det hele tatt har muligheten til å ta opp lån til boligkjøp. Jan Sævig i Sparebanken Hedmark peker på forskjellene mellom de med muligheter for økonomisk hjelp fra foreldre, og de som ikke har det. I disse dager er en hjelpende hånd nødvendig for å komme inn i et marked med høyt prispress. Et slikt vedtak vil derfor være med på å skape et klasseskille i samfunnet. Muligheter for kjøp av bolig i Hedmark, kontra storbyene, er derimot god. Et velfungerende og variert boligmarked gir muligheter for kjøpere med ulike forutsetninger.

Engelsk sammendrag (abstract): Norwegians and housing. These are words that go together. There is probably no hotter topic than house prices and interest rates in the Norwegian household, and we spend more on residential investment than ever. But this form of investment represents quite a big risk. Most people who choose to buy their own house must seek funding assistance, usually by getting a mortgage. History shows that high mortgages and increasing debt among consumers can create negative economic consequences. The study shows that increased margin requirements are made to prevent financial crisis in Norway. The financial crisis in the United States was characterized by high debt in the household, falling house prices and demand, and weakened public finances. With historically low interest rates and steady growth in house prices, household debt is higher than ever. As an effect of a downturn in Europe, Norwegian authorities have to keep interest rates at a level that maintains the Norwegian competitiveness. This makes mortgage borrowings easier, but however, increases the risk significantly. Historically, the Norwegian interest rates experienced large fluctuations, and economists think that the current level will not remain for a long time. The consequences will occur when the interest rates rise or when other macro factors are triggered. People will probably continue to repay their mortgages, and not prioritize other investments. This will impact the Norwegian economy. Companies will produce less, and unemployment will increase. Government revenue from the taxes will be reduces, and their ability to borrow money. The risk of big consequences at home will be as big as in the U.S. during the crisis. The background for the financial regulators decisions to increase margin requirements on mortgages is therefore to prevent a financial crisis in Norway. Economists have expressed their concern for Norwegians investments in real estate, and believe that this will inhibit the Norwegian economy. The study shows that there is no clear correlation between the increased margin requirements and the efficiency of the Norwegian economy. It would be more likely to increase taxes on property and consider the possibility of changing home mortgage interest deduction and for example reduce the taxation on equities and bank deposits. But I believe the efficiency of the economy may come as a result of increased margin on mortgages and reduced price and demand for housing. House buyers in Hedmark will also be affected by the new policy. Banks are controlled and monitored closely by the financial regulators. Their lending practice is tough. Yet they are allowed to “go outside” the guidelines in cases where the borrower is very well positioned to handle a higher loan to value ratio. Also, there may be differences between people who have the possibilities to get a mortgage and not. Jan Sævig in Sparebanken Hedmark point out the differences between those with opportunities for financial help from parents, and those who do not. These days, a helping hand is required to enter a market with high price pressure. Such a decision would therefore be part of creating a class divide in society. Opportunities for buying property in Hedmark, versus large cities, is however good. A well-functioning and diverse housing market offers opportunities for buyers with different needs.