En Hedonistisk Prisanalyse av Boligmarkedet i Oslo

Abstract

Denne masteroppgaven har som formål å undersøke hvordan ulike egenskaper ved boliger forklarer prisvariasjon for leiligheter i Oslo. Ved hjelp av den hedonistiske prismodellen forsøker oppgaven å gi en dypere forståelse av boligmarkedet i Oslo. Boligprisene varierer betydelig mellom bydelene, noe som reflekterer de sosioøkonomiske forskjellene i Oslo. De sosioøkonomiske forskjellene blir ofte generalisert gjennom en øst- og vestkant. På grunn av store ulikheter kan verdsettelsen av egenskapene til boligene potensielt variere mellom de distinkte områdene. I denne masteroppgaven ønsker jeg derfor å undersøke hvordan ulike boligegenskaper påvirker den omsatte prisen for leiligheter i Oslo, og om disse effektene er forskjellig mellom øst- og vestkanten. Den hedonistiske prisanalysen er todelt, hvor jeg først analyserer Oslo som ett marked og deretter som to distinkte delmarkeder.

Resultatene fra den hedonistiske prismodellen for Oslo viser at de strukturelle egenskapene ved leiligheten som bruksareal, antall bad, etasjenummer og tilstedeværelse av heis har en forventet positiv sammenheng med den omsatte prisen. Alderen på bygget viser derimot en negativ innvirkning på prisen. For etasjenummer viser resultatene en betydelig økning i prisen fra første til andre etasje, sammenlignet med de øvrige etasjene. Blant egenskapene til leilighetene er også gangavstanden til naturfasiliteter inkludert. Resultatene viser at nærheten til Oslofjorden er mest verdsatt blant disse, etterfulgt av urbane parker og naturreservatet Oslomarka. Disse funnene gir en ny innsikt i hvordan de ulike egenskapene forklarer prisvariasjon, og bygger videre på tidligere hedonistiske prisstudier av boligmarkedet i Oslo.

For å undersøke om verdsettelsen av de ulike egenskapene ved boligen er forskjellig mellom øst- og vestkant, er det anvendt to separate modeller. Resultatene viser at det er signifikante forskjeller mellom modellene i hvordan de ulike egenskapene påvirker den omsatte prisen. Bruksareal verdsettes i større grad i Vest, sammenlignet med Øst. Det samme gjelder for etasjenummer, som viser at leiligheter over første etasje verdsettes i større grad i vest. Nærheten til kollektivtransport viser derimot en positiv sammenheng med prisen i Øst, mens den viser en overraskende negativ sammenheng i Vest. Resultatene fra denne analysen viser at egenskapene til boligen verdsettes forskjellig mellom Øst og Vest. Videre indikerer resultatene at boligmarkedet i Oslo er et heterogent marked, som potensielt består av flere homogene markeder.

This master's thesis aims to investigate how various characteristics of housing explain the price variation for apartments in Oslo. Utilizing the hedonic price model, this thesis attempts to provide a deeper understanding of the real estate market in Oslo. Property prices vary significantly between districts, reflecting the socio-economic differences in Oslo. Socio-economic differences are often generalized through an East and West side. Due to significant disparities, the valuation of property features can potentially vary between these distinct areas. I seek to explore how different housing characteristics affect the transaction prices for apartments in Oslo, and whether these effects differ between the East and West sides. The hedonic price analysis is twofold, where I first analyze Oslo as a single market and then as two distinct sub-markets.

The results from the hedonic price model for Oslo show that the structural characteristics of the apartment, such as living area, number of bathrooms, floor number, and the presence of elevator, have an expected positive impact on the transaction price. However, the age of the building has a negative impact on the price. For floor number, the results indicate a significant price increase from the first to the second floor, compared to other floors. Among the apartment features, walking distance to natural amenities is also included. The results show that proximity to the Oslofjord is the most valued among these, followed by urban parks and Oslomarka. These findings provide new insights into how various characteristics explain price variation and build on previous hedonic price studies of the real estate market in Oslo.

To investigate whether the valuation of various characteristics of the properties differs between the East and West sides, two separate models were used. The results show significant differences between the models in how the various characteristics of the properties affect the transaction price. The living area is valued more highly in the West compared to the East. The same applies to floor numbers, indicating that apartments above the first floor are valued more in the West. Proximity to public transportation shows a positive correlation with the price in the East, while it surprisingly shows a negative correlation in the West. The results from this analysis demonstrate that the characteristics of the properties are valued differently between the East and West. Furthermore, the results indicate that the real estate market in Oslo is heterogeneous, potentially consisting of several homogeneous markets.